Многоквартирный дом должен находится под контролем управляющей организации. Однако многие не знают куда нужно обратиться, чтобы ее найти и не ошибиться с выбором. Существует специальный конкурс на управление МКД. В этой статье Вы сможете подробнее узнать об этом и об особенностях отбора.

Общие положения

Конкурс по выбору управляющей организации мкд проходит на основании 161 статьи ЖК. В этом разделе указаны требования к организациям. А также отмечено, что владельцы квартир должны определиться с типом и методом регулирования домового имущества.

Важно! Распоряжение Правительства Российской Федерации от 06.02.06 установило все тонкости процесса по избранию УК. В соответствии с этим распоряжением назначается порядок проведения мероприятия.

На официальном сайте администрации города можно найти правила, регулирующие процесс конкурса.

Основания и инициаторы проведения конкурса

Первостепенный мотив — передача здания в свободную эксплуатацию жильцами. Время для подбора управляющей компании, установленное государством, начинает отсчет с момента выдачи ключей жильцам.

Второй мотив начинает действовать когда истекает срок, выделенный владельцам, если не подобран метод управления домом. Региональное предприятие с этого момента контролирует режим проведения и осуществляет открытый отбор управляющей организации для управления мкд.

Выступать в роли инициатора могут две стороны. Во-первых, сами владельцы жилых помещений. А также воздействовать на осуществление конкурса по выбору управляющей компании может центр регионального самоуправления. УК не может свободно организовывать собрания.

Также жильцы, отказавшиеся от услуг управляющей организации, обязаны выбрать новую компанию.

Как выбрать управляющую компанию многоквартирным домом?

Изначально жильцы должны узнать о всех претендентах на роль УК их дома. Также организации могут «рекламировать» сами себя, путем общения с собственниками или раздачи брошюр. Часто жильцы спорят о выборе способа управления. Чтобы решить конфликт, стоит провести небольшие дебаты между собственниками. Когда основные претенденты назначены, следует определиться с датой проведения события.

Важно! Участниками отбора являются две стороны: владельцы квартир в доме и уполномоченный УК. До владельцев сведения о конкурсе довести можно как путем общего объявления на стенде, так и личным приглашением каждого человека. В случае недобора голосов у кандидатов, объявляются повторные выборы.

Если же собрание осуществляется благодаря органу местного самоуправления, то его представитель также должен присутствовать на мероприятии. Если жильцы имеют неоднозначное мнение и их голоса сильно расходятся, представитель администрации выбирает победителя.

Выборы могут быть открытыми или закрытыми(с помощью бюллетеней). Особенность проведения открытого конкурса в том, что участники поднимают руку, тем самым голосуя за желаемого претендента. Чем больше рук поднято, тем больше шансов у организации выиграть.

Регламент проведения конкурса

Основные правила проведения события прописаны в 161 статье ЖК РФ. Все участники голосования обязаны быть знакомы с данным актом, чтобы быть готовыми к мероприятию.

В случае контроля конкурса органом местного самоуправления, они берут под свой контроль соблюдение указанной выше статьи. При этом вторая сторона может не волноваться за организационную часть мероприятия и соблюдение им статей РФ.

Способы извещения собственников о конкурсе:

1. Личное приглашение жильцов на собрание или приглашение путем использования звонка по мобильному телефону/сообщения.
2. Оповещение через почтовый ящик.
3. Объявление на стенде.
4. Выпускание новости в местной газете/брошюре.
5. Оповестить участников конкурса об его проведении следует за месяц.

Заявка на участие

Заявки предоставляются представителю от владельцев квартир в доме. В них должна быть написана некоторая информация: название УК, программа сотрудничества, ответственное лицо, условия и реквизиты для связи.

Составляющие конкурса:

1. Предмет конкурса. Данной единицей являются деньги собственников жилья. Компания-победитель будет предоставлять отчет о потраченных средствах, обговаривая условия и цели этих трат.
2. Предмет торга. Проще говоря, предмет торга — это те деньги, которые будет получать управляющая компания за свою деятельность. Оплата труда у претендентов может быть абсолютно разная, ни минимальных, ни максимальных значений нет.
3. Участники. Членами отбора являются две стороны. Первая — собственники помещений, жильцы. А вторая — компании, претендующие на управление мкд.

Проведение конкурса и подведение итогов

Важно помнить, что на конкурсе должны обязательно находиться минимум 2/3 части жильцов мкд. Иначе мероприятие не может считаться объективным, так как большая часть собственников на нем не присутствовала.

На собрании все претенденты рассказывают об их компании. То есть проходят торги. Они обговаривают все преимущества сотрудничества именно с ними. В доказательство своей правоты и выгоды сотрудничества с ними они могут привести примеры своей работы с другими домами. При желании указать недостатки организаций-соперников. Определенных правил у данных торгов нет.

После части представления начинается голосование. Его вид выбирается голосующими. Если выбран вид бюллетеней, то их нельзя выбрасывать после подсчета голосов. Они еще могут понадобиться для доказательства достоверности результата.

Обжалование результатов конкурса

Участники имеют право не согласиться с итогами открытого конкурса, если заподозрят обман в подсчете голосов. Чтобы обжаловать итоги следует воспользоваться обращением городской суд. Как доказательства следует предоставить бюллетени или видеозаписи с мероприятия (об установке видеокамер следует побеспокоится заранее, это сильно облегчит и сократит рассмотрения дела в суде). Если же видеокамеры на участке не стояло, в суде потребуется несколько свидетелей для подтверждения данных.

Если в процессе рассмотрения дела на мероприятии действительно выявлены нарушения, суд закроет дело. Принятое решение в этом случае будет положительным для владельцев квартир. После этого необходимо будет провести повторное голосование, на событии будет присутствовать представляющий администрацию.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Если обе стороны согласны с исходом, открытый конкурс на управление многоквартирным домом начинает последнюю стадию — подписание контракта. На этом этапе должны присутствовать:

1. Представитель управляющей организации.
2. Представитель собственников (или представители).
3. Нотариус. Он должен провести проверку подписываемого документа, заверить его.

Перед подписанием договора управления многоквартирным домом между сторонами еще раз обговариваются условия и обязанности каждого. Также важно выяснить какими могут быть мотивы аннулирования документа, чтобы быть готовыми к этому. Представитель собственников, посоветовавшись перед этим с ними, может обговорить желания. Важно рассказать про выбранный способ управления этим домом. После этого при соглашении сторон документ подписывается.

Создается 2 копии — одна для представителя управляющей организации, а вторая для представителя собственников квартир. При желании можно создать нужное количество копий, чтобы раздать их всем жильцам.

С момента заключения договора, конкурс по выбору управляющей компании заканчивается.

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что порядок проведения конкурса по выбору управляющей организации многоквартирным домом — достаточно простой регламент. Одна из основных частей — выбрать верных претендентов, чтобы обеспечить хорошее будущее дома.

В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.

До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг

Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616 . Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75 .

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.

Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Взять на заметку

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:

• где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
• от которых отказались управляющие организации,
• по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616 .

В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году "Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)", а также "Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее - Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:

1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом , в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано , в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

1. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Таким образом, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, а также по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии со и 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления принято только в случае присутствия при проведении общего собрания более 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии со статьей 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В случае не заключения договора с управляющей организацией собственниками помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме или при не заключении договора управления всеми собственниками помещений многоквартирного дома, способ управления многоквартирным домом не реализован. Таким образом, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1.1 статьи 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Однако собственники помещений многоквартирного дома в соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Кроме того, согласно части 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
Таким образом, в указанном случае также необходимо проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Помимо случаев, установленных Правилами проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации, также предусмотрено проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в случаях, установленных и 200 ЖК РФ , которые вступили в силу с 01.09.2014.
Статьей 199 ЖК РФ установлена возможность аннулирования лицензии управляющей организации по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии.
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Согласно части 4 статьи 200 ЖК РФ в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.
В соответствии с частью 5 статьи 200 ЖК РФ в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 ЖК РФ , о выборе способа управления таким домом не принято и (или) не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 статьи 200 ЖК РФ , не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 статьи 200 ЖК РФ срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161
Таким образом, в случае аннулирования, прекращения лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, либо исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в таком многоквартирном доме собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании не выбран новый способ управления, не выбрана управляющая организация, способ управления многоквартирным домом не реализован, или такое собрание не проведено или не имело кворума.
Частями 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установлено, что в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Также собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
При этом согласно пункту 39 Порядка в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, во всех вышеперечисленных случаях орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Стоит отметить, что в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением законодательно установленных случаев, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
1. Основной проблемой, с которой сталкиваются органы местного самоуправления при проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Конкурс), а также антимонопольные органы при осуществлении антимонопольного контроля, является определение победителя Конкурса.
Также наиболее частыми нарушениями при проведении Конкурсов со стороны органов местного самоуправления являются нарушения процедуры, сроков, порядка проведения Конкурса, неразмещение сообщения о проведении Конкурсов на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru, в том числе ввиду низкого уровня правовой подготовки сотрудников органов местного самоуправления.
Действительно, в настоящее время органы местного самоуправления сталкиваются с трудностями в определении победителя Конкурса.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" признан утратившим силу подпункт 5 пункта 41 Правил, в результате чего из состава конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, исключен перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, а также право организатора конкурса самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг.
В результате чего при проведении конкретного Конкурса в ряде случаев участник Конкурса предлагает дополнительные работы и услуги по стоимости, превышающей в десятки и сотни раз общей стоимости вносимой жителями многоквартирного дома платы. В некоторых случаях предлагаемая участником стоимость работ и услуг достигает триллионов рублей и более.
Из системного анализа положений пунктов 76 - 81 Правил ФАС России установлено, что перечень дополнительных работ и услуг, а также предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг представляются участником конкурса самостоятельно.
Таким образом, все участники торгов имеют равные возможности по самостоятельному определению перечня и стоимости дополнительных работ и услуг, которые они смогут выполнять в процессе управления и содержания многоквартирных домов, при этом ограничения в предложении дополнительных работ и услуг действующим законодательством не предусмотрены.
Дополнительные работы и услуги участник Конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работ и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам Конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам Конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации.
Таким образом, победителем Конкурса становится претендент, предложивший большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг.
Между тем в целях исключения и устранения сложившейся ситуации, а также установления четкого и понятного порядка проведения Конкурсов ФАС России совместно с Минстроем России проводит работу по совершенствованию жилищного законодательства, в том числе совершенствованию порядка проведения Конкурса.
Кроме того, наиболее частым нарушением со стороны органа местного самоуправления при проведении Конкурсов является неразмещение информации о проведении Конкурса на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru.
Согласно части 4.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении Конкурсов определен сайт www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).
Таким образом, информация о проведении Конкурсов должна быть размещена на Официальном сайте в обязательном порядке.
Учитывая изложенное, неразмещение органом местного самоуправления информации о проведении Конкурса на Официальном сайте является нарушением Правил, а также статей 15, 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При этом согласно части 8.1 статьи 161 ЖК РФ не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дни размещения информации о результатах указанного конкурса на Официальном сайте.
Таким образом, заключить договор управления многоквартирным домом по результатам Конкурса возможно только после истечения десяти дней со дня размещения информации о результатах такого Конкурса на Официальном сайте.

_______________________________________

Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Дата размещения статьи: 16.01.2015

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по общему правилу органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании на право осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в случае, если собственники сами не выберут таковую. В практике возник вопрос: во всех ли случаях это является обязательной процедурой или имеются исключения? И может ли повлиять на возможность проведения конкурса по отбору управляющей компании отсутствие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций?

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013.
"Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.
В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.
Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществляться только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила проведения открытого конкурса)".
Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-24463/2013.
"Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома.
Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя в том числе перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.
Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату".
С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.

Общедомовое имущество должно содержаться должным образом и своевременно обслуживаться. За эту работу берутся управляющие организации, но среди них нелегко найти ту, которая будет честно предоставлять свои услуги. Чтобы выбрать УК, проводятся конкурсы на управление многоквартирным домом. Участие могут принимать сразу несколько кандидатов. Победитель определяется путем голосования жильцов.

Сначала необходимо сформировать комиссию, назначить председательствующее лицо, согласовать порядок работы. Нельзя допустить, чтобы в комиссию вошли люди, которые имеют прямой интерес в исходе голосования.

Спустя 5 дней нужно разместить информацию о проведении торгов. Специально для такой публикации существует сайт torgi.gov.ru.

Извещение создается минимум за 1 месяц до того дня, когда заявки на участие приниматься больше не будут.

На сайте torgi.gov.ru нужно разместить информацию о проведении торгов.

В публикации необходимо указать следующую информацию:

• нормативно-правовая база;
• данные об организаторе, контакты;
• характеристика многоквартирного дома;
• список работ, которые требуются для объекта;
• рассчитанная сумма платежей на обслуживание жилого многоквартирного дома;
• сайт с документацией торгов;
• правила подачи заявок;
• адрес и дата открытия конвертов участников;
• день и место торгов;
• размер обеспечительной суммы.

За 25 суток до распечатывания заявок о проведении конкурса на управление домом уведомляются все жильцы.

Основания и инициаторы проведения конкурса

После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.

В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.

Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.

Законодательное регулирование

Согласно ст. 161 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД полагается избрать УК по управлению общедомовым имуществом.

В проведении торгов организаторы руководствуются соответствующими Правилами, которые утвердило Правительство РФ (постановление № 75 от 06.02.06г.). В пункте № 3 сказано, что в течение одного месяца нужно избрать УК, в противном случае местная администрация самостоятельно назначает компанию по управлению домом.

Постановление РФ № 75, пункт 3

Каждым муниципалитетом разрабатываются и утверждаются свои нормативные акты. Чтобы ознакомиться с ними, нужно зайти на сайт администрации населенного пункта.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.

В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.

Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.

Регламент проведения конкурса

Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:

• личного приглашения;
• звонка на мобильный телефон;
• уведомления по электронной почте;
• печатного объявления на стенде;
• публикации в местном СМИ.

Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:

• наименование УК;
• план сотрудничества;
• ответственный сотрудник;
• контактные данные.

Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.

В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.

После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.

Заключение договора управления многоквартирным домом

За 20 дней УК должна заключить с жильцами договора на обслуживание дома. Если за это время победителем не осуществляются указанные действия, он автоматически освобождается от управления МКД.

Управляющая компания должна заключить договор с жильцами МКД за 20 дней.

Тогда звание победителя получает другой участник торгов, предоставляющий наибольшее количество услуг по содержанию за плату, которую указал в объявлении организатор. Если эта УК не предоставляет подписанное соглашение, то ее могут обязать исполнить обязательства через судебный орган.

Если в конкурсе принимал участие только один претендент, то при его уклонении, организатор имеет право через суд обязать его подписать договор либо взыскать убытки.

Обжалование результатов конкурса

Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве