Отсутствие в ст. 50 ГК РФ исчерпывающего перечня организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц не способствует созданию их единой системы. Как отмечается в теоретических исследованиях, "предоставленная Гражданским кодексом законодателю возможность... дала простор для нередко неуемного законотворчества...".

В настоящее время необходимость упорядочения системы очевидна. А это невозможно без "ревизии" существующих организационно-правовых норм, поскольку "существуют случаи смешения понятий, когда законодатель именует ту или иную разновидность организационно-правовой формой, но в сущности она таковой не является, а речь идет лишь о разновидности в рамках одной организационно-правовой формы". В Концепции развития законодательства о юридических лицах, проект которой был одобрен в марте 2009 г., предлагается установить исчерпывающий перечень некоммерческих юридических лиц и исключить из законодательства некоторые организационно-правовые формы, которые как раз были созданы в результате "смешения понятий". В частности, это относится к товариществам собственников жилья и обществам взаимного страхования, которые, по мнению ряда специалистов, являются, по сути, потребительскими кооперативами.

Чтобы выяснить, есть ли основания для исключения данных организационно-правовых форм либо необходимо устранить лишь недостатки правового регулирования, не позволяющие четко отграничить данные формы от сходных, необходимо исследовать их правовой статус.

Товарищество собственников жилья

(далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.

Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.

ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.

До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.

В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.

Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.

Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В теории возможность создания ТСЖ в строящемся доме оценивают неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников помещений.

Законодательство прямо не предусматривает возможности создания ТСЖ одним лицом, равно как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.

Подтверждением необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления.

Кроме того, понятие "товарищество" используется в российском законодательстве, когда речь идет об объединении лиц. Заслуживает внимания регулирование данной проблемы в белорусском законодательстве: Закон о совместном домовладении прямо закрепляет, что товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Однако во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании допускается создание товарищества одним лицом - застройщиком (ст. 20). Подобное положение можно было бы включить и в российское законодательство с указанием, что в случае создания ТСЖ застройщиком по завершении строительства число участников должно быть не менее двух, в противном случае ТСЖ должно быть ликвидировано. Однако если признать ТСЖ разновидностью потребительских кооперативов, возможность создания его одним лицом исключена, поскольку согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительский кооператив определяется как добровольное объединение граждан и юридических лиц.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме утверждается устав ТСЖ.

Поскольку на ТСЖ не распространяются положения Закона о некоммерческих организациях, для регистрации ТСЖ не требуется принятия решения о регистрации органом юстиции. Регистрация производится в общем порядке, предусмотренном ФЗ от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

ТСЖ - организация, основанная на членстве. Число членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК). Количество голосов каждого из собственников определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Круг возможных членов ТСЖ ограничен - ими могут являться собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Соответственно, в товарищество не могут вступить наниматели и арендаторы помещений, а также иные лица.

Членство в ТСЖ является добровольным. Оно возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. При приобретении жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, новый собственник вправе вступить в товарищество. Отказаться принять в члены товарищества нового собственника ТСЖ не может.

Следует отметить, что Закон о товариществах собственников жилья содержал положение о возникновении членства с момента регистрации товарищества у всех проживающих в кондоминиуме домовладельцев (п. 1 ст. 32). Впоследствии это положение было признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку устанавливало обязательность членства в товариществе собственников жилья (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П). До сих пор в теории высказываются различные мнения о целесообразности и допустимости обязательного членства в ТСЖ. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что "исходя из сути и правовой природы ТСЖ оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений".

Судья Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеев, выразивший Особое мнение по вопросу о конституционности положения об обязательном членстве в ТСЖ, обосновал его отсутствием принудительного характера членства в ТСЖ в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Конечно, данная позиция представляется весьма уязвимой. Однако "недобровольные объединения" известны и отечественному, и мировому правопорядку; к ним относятся различного рода саморегулируемые организации, адвокатские и нотариальные палаты, национально-культурные автономии и др. Обязательный порядок участия в таких объединениях определяется необходимостью обеспечения общественных интересов.

Что касается ТСЖ, то в его создании присутствует не только частный, но и публичный интерес. Последний заключается в формировании эффективной системы управления многоквартирными домами, что поможет освободить бюджеты от расходов на поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии, обеспечить своевременную оплату предоставляемых собственникам жилых и нежилых помещений коммунальных услуг.

К тому же, не являясь членом ТСЖ, собственник находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих собраниях членов ТСЖ и не может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет собственника жилого или нежилого помещения от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и ремонта многоквартирного дома.

Законодательство ряда зарубежных стран (например, Финляндии, Нидерландов) предусматривает обязательное членство в подобных ТСЖ организациях. Положение об автоматическом возникновении членства в товариществе при приобретении права собственности на жилое или нежилое помещение содержится в белорусском законодательстве.

Следует отметить, что если рассматривать ТСЖ как потребительский кооператив, придется согласиться с исключительно добровольным порядком вступления в него, поскольку добровольность объединения указана в п. 1 ст. 116 ГК РФ как один из квалифицирующих признаков кооператива.

ТСЖ относится к организациям, обладающим имуществом на праве собственности. Имущественную базу ТСЖ составляет принадлежащее ему на праве собственности движимое и недвижимое имущество, необходимое для осуществления его функций, в том числе средства товарищества собственников жилья.

Существенная часть средств товарищества имеет строго целевое назначение и предназначена для оплаты коммунальных услуг, профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома, и не может расходоваться на нужды самого товарищества.

Одним из источников средств на осуществление задач ТСЖ являются платежи, вносимые собственниками на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Порядок установления данных платежей определяется ЖК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Следует отметить, что ТСЖ уполномочено на получение платежей на содержание и ремонт общего имущества только с собственников помещений. Однако во многих многоквартирных домах часть жилых помещений занимают наниматели по договору социального найма. В связи с этим возникает вопрос о праве ТСЖ получать платежи с нанимателей по договору социального найма. Согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Однако судебная практика трактует понятие "управляющая организация" исходя из п. 2 ст. 161 ЖК РФ и, соответственно, не относит ТСЖ и специализированные жилищные кооперативы к управляющим организациям. Так, в Определении ВАС РФ от 26 февраля 2009 г. N 16501/08 указывается, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занимаемых нанимателями по договору социального найма и договору найма жилых помещений, а правоотношения по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги возникают между нанимателями и собственниками жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо уполномоченным собственником лицом в силу Постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.

Полномочия по приему платежей от нанимателей по договору социального найма и договору найма могут быть переданы товариществу по решению собственника (либо на основании соответствующего договора).

Некоторые исследователи полагают, что одним из существенных отличий ТСЖ от потребительского кооператива является отсутствие в товариществах паевых отношений. Члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов и др.; ТСЖ в отличие от жилищного кооператива не является собственником общего имущества, а также помещений многоквартирного дома. Жилищный кооператив по крайней мере до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает.

Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Спорным является вопрос о собственнике объектов, возведенных ТСЖ за счет взносов его членов, например детской площадки, автостоянки и т.п.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме отнесено к разрешенной деятельности ТСЖ. При этом исходя из п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов ТСЖ. Однако заслуживает внимания и иная позиция, согласно которой следует разделять строительство дополнительных (самостоятельных) объектов и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в нем могут быть образованы специальные фонды (например, резервный), расходуемые на предусмотренные уставом цели.

Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). При этом свобода осуществления отдельных видов деятельности зависит от источника финансирования. За счет взносов членов ТСЖ могут осуществляться лишь виды деятельности, связанные с управлением:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В ч. 3 ст. 152 ЖК РФ указывается, что дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные гл. 14 и уставом товарищества. Таким образом, иные виды деятельности могут осуществляться только за счет дополнительных доходов.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Компетенция общего собрания ТСЖ определяется ст. 145 ЖК РФ. К ней отнесены наиболее существенные вопросы, касающиеся организации деятельности товарищества, управления им, а также прекращения его деятельности, а также основные вопросы управления многоквартирным домом, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома, определение размера платежей членов товарищества.

Круг вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может принять к рассмотрению любой вопрос, отнесенный к компетенции правления товарищества.

Порядок созыва и организации общего собрания членов ТСЖ определяется ст. 146 ЖК РФ и уставом товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представители.

Решения по наиболее важным вопросам, касающимся существования и деятельности ТСЖ, общее собрание принимает не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся: принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление избирает из своего состава председателя товарищества. Следует отметить определенное несоответствие положений Жилищного кодекса, определяющих статус председателя правления. Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам ТСЖ отнесены только общее собрание и правление товарищества. В то же время согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. То есть председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления товарищества. Исходя из сходства структуры и функций органов управления потребительских кооперативов, в частности ЖК и ЖСК, а также ТСЖ, очевидно, что везде председатель выполняет аналогичные функции, но в отношении жилищных потребительских кооперативов его статус как органа кооператива прямо закреплен в ст. 115 ЖК РФ.

Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются в соответствии с гражданским законодательством. При этом должны учитываться особенности, установленные Жилищным кодексом. В частности, реорганизация ТСЖ в форме преобразования должна обеспечивать переход к новому юридическому лицу прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом в интересах собственников жилых помещений такого дома. Поэтому преобразование возможно только в организацию, создаваемую для осуществления аналогичной цели, т.е. в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ). Однако ТСЖ создается уже на базе существующего многоквартирного дома, его членами являются собственники жилых помещений данного дома, поэтому не вполне ясна цель преобразования в жилищный кооператив, создаваемый прежде всего с целью обеспечения жилыми помещениями его членов. Обычно используется обратная схема - кооперативы, паи в которых полностью выплачены, преобразуются в ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ производится по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме этого, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ устанавливает еще один случай, когда ТСЖ должно быть ликвидировано: если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что это не единственное специальное основание ликвидации ТСЖ. Таковым можно считать также принятие собственниками помещений решения о выборе иного способа управления многоквартирным домом, а также прекращение существования самого объекта управления - многоквартирного дома, а если исключить возможность существования ТСЖ с одним участником - при переходе права собственности на все помещения дома одному лицу.

Общества взаимного страхования

Общества взаимного страхования (далее - ОВС) как специализированные организации лиц, объединившихся для совместного страхования от общих страховых рисков, известны всем развитым правопорядкам. Активное создание таких обществ в Европе началось в XIX столетии. Их прообраз усматривают еще в средневековых сословных гильдиях, которые предоставляли гарантии на случай, если один из ее членов оказывался застигнутым каким-либо несчастьем.

В России создание обществ взаимного страхования начинается позже, чем в других европейских странах. Причем инициатива исходила от государства. В Указе императора Александра II от 10 октября 1861 г. указывалось на необходимость разъяснить домовладельцам городов, посадов и местечек пользу взаимного страхования и предложить им учредить общества взаимного страхования от огня.

В советский период, несмотря на введение с 1921 г. государственной монополии на страхование, в системе потребкооперации взаимное страхование действовало до середины 50-х гг.

ОВС в настоящее время рассматривается как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций. Его статус регламентируется ФЗ от 29 ноября 2007 г. "О взаимном страховании" (далее - Закон о взаимном страховании).

До принятия этого Закона вопрос об организационно-правовой форме обществ оставался дискуссионным. На практике ОВС часто создавались в форме некоммерческих партнерств, хотя в теории указывалось, что данная организационно-правовая форма не вполне подходит для ОВС.

Следует отметить, что некоммерческие партнерства создаются для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ (п. 1 ст. 8 Закона о некоммерческих организациях). Общества взаимного страхования создаются для оказания услуг материального характера своим членам, что сближает общества с потребительскими кооперативами. Еще одной общей чертой потребительского кооператива и общества взаимного страхования является обязанность членов внести имущественные взносы. Другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций, в том числе и некоммерческое партнерство, не предполагают обязательного объединения взносов участников.

Следует отметить, что организационно-правовая форма потребительского кооператива используется в сходных целях, причем в силу прямого указания закона. Речь идет о кредитных потребительских кооперативах, статус которых определен в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Такие кооперативы создаются в качестве добровольных объединений физических и (или) юридических лиц на основе членства по территориальному, по профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков).

Учитывая изложенное, можно присоединиться к мнению Д.В. Акимочкина, что страховщики, предполагающие осуществление взаимного страхования исключительно своих членов, должны создаваться только в организационно-правовой форме потребительского кооператива, поскольку целью создания подобных юридических лиц является удовлетворение интересов его членов.

Некоторые авторы полагают, что действующий Закон не исключает создания ОВС в организационно-правовых формах, предусмотренных ГК РФ и Законом о некоммерческих организациях. Однако согласно п. 1 ст. 3 Закона о взаимном страховании взаимное страхование осуществляется обществом взаимного страхования, а п. 1 ст. 5 Закона указывает, что в целях взаимного страхования создается основанная на членстве некоммерческая организация в форме общества взаимного страхования. Специалисты при этом указывают на отсутствие в Законе о взаимном страховании переходных положений - не определено, в каком порядке и в какие сроки уже существующие в иных организационно-правовых формах общества взаимного страхования должны быть преобразованы. Представляется, что в установлении такого срока не было особой необходимости, так как соответствие организационно-правовой формы требованиям законодательства было необходимо для получения лицензии, а лицензии общества взаимного страхования должны были получить до 1 июля 2008 г. Интересно отметить, что еще до принятия Закона о взаимном страховании ОВС, созданным в соответствии с ФЗ "О некоммерческих организациях", отказывали в выдаче лицензии на осуществление взаимного страхования со ссылкой на то, что подобные организации субъектами страхового дела не признаются.

Число членов общества должно быть не менее пяти и не более двух тысяч физических лиц и (или) не менее трех и не более пятисот юридических лиц (п. 4 ст. 5 Закона о взаимном страховании).

Вызывает сомнения, что ОВС, созданное пятью физическими лицами, будет обладать достаточной стабильностью, чтобы обеспечить страховую защиту его участникам. Кроме того, следует обратить внимание на отсутствие регулирования ситуации со смешанным составом участников, т.е. когда членами общества являются физические и юридические лица. Более продуманным представляется регулирование данного вопроса в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Согласно п. 2 ст. 7 этого Закона кредитный кооператив может быть создан не менее чем 15 физическими лицами или пятью юридическими лицами. Кредитный кооператив, членами которого являются физические и юридические лица, может быть создан не менее чем семью указанными лицами.

Также заслуживает внимания требование Закона о кредитной кооперации о создании по единому принципу - территориальному, профессиональному и т.д. Причем принцип создания должен закрепляться в уставе. Учитывая особенности деятельности ОВС, а также существующие в данной области традиции, подобное указание не было бы лишним и в Законе о взаимном страховании.

Специфика правового положения участников ОВС в том, что они одновременно выступают в роли страхователей в страховом правоотношении. Причем членство неразрывно связано с наличием статуса страхователя. Указанный статус может возникнуть непосредственно на основании устава либо в результате заключения договора участника с обществом. По общему правилу страхование ОВС имущества и имущественных интересов своих членов осуществляется непосредственно на основании членства, если учредительными документами общества не предусмотрено заключение в этих случаях договоров страхования. При этом в отношении осуществления страхования непосредственно на основании устава предусмотрено ограничение: страхованию в указанном случае подлежат только имущественные интересы, связанные с осуществлением одного вида страхования, а правила страхования, являющиеся неотъемлемой частью устава общества, должны определять сходные условия взаимного страхования для всех членов общества (п. 2 ст. 3 Закона о взаимном страховании).

ОВС действует на основании устава. Устав ОВС помимо положений, касающихся статуса организации и взаимоотношений общества и участников, регулирует также вопросы, связанные с осуществлением страхования. Согласно ст. 6 Закона о взаимном страховании в уставе определяются вид или виды страхования, осуществляемые обществом; условия ответственности по страховым обязательствам общества и порядок несения членами общества такой ответственности; правила страхования в случае осуществления взаимного страхования обществом на основании устава.

При этом законодатель ограничил круг интересов, которые могут быть застрахованы в рамках взаимного страхования: допускается осуществление различных видов имущественного страхования. Личного страхования общества не осуществляют. Осуществление обязательного страхования путем взаимного страхования согласно п. 4 ст. 968 ГК РФ допускается в случаях, предусмотренных Законом о взаимном страховании.

Органами управления общества являются общее собрание членов общества, правление и директор общества. Контрольные функции возлагаются на ревизионную комиссию (ревизора). В случае, если членами общества являются только физические лица в количестве не более тридцати человек, функции правления общества могут осуществляться общим собранием членов общества (ст. 9 Закона о взаимном страховании). В целом система органов управления и порядок их деятельности мало отличаются от потребительских кооперативов.

Имущество ОВС принадлежит ему на праве собственности. При этом общество как собственник ограничивается в правомочии распоряжения своим имуществом - оно может быть отчуждено только в случае и в порядке, которые предусмотрены законодательством и уставом общества (ст. 16 Закона о взаимном страховании). Данная норма призвана обеспечить стабильность общества, а также способствовать исключению злоупотреблений со стороны органов управления при осуществлении распорядительных правомочий.

К источникам формирования имущества ОВС помимо всего прочего относятся различные виды взносов, уплачиваемых участниками. Предусматривается внесение вступительного взноса, который является обязательным; дополнительных взносов, как правило, они вносятся в целях покрытия убытков; взносов на покрытие расходов, связанных с уставной деятельностью общества (ст. 17 Закона о взаимном страховании). Допускаются также добровольные денежные и иные имущественные взносы.

Кроме взносов вносится страховая премия. Если по итогам отчетного года финансовый результат осуществления взаимного страхования является положительным, общее собрание членов общества может принять решение об уменьшении размера страховой премии (ст. 19 Закона о взаимном страховании). В теории высказывается мнение, что право собственности на имущество в размере страхового взноса у участника ОВС не прекращается. Однако поскольку ОВС - юридическое лицо, оснований не признавать за ним право собственности на переданные ему страховые взносы не имеется. В этом отношении ОВС не отличается от коммерческих страховых организаций. Просто в данном случае страховая премия не предполагает образования прибыли, а предполагает ее использование исключительно для выплаты страхового возмещения, формирования страховых резервов.

К особенностям ОВС следует отнести невозможность преобразования в некоммерческую организацию иной организационно-правовой формы. Поскольку круг субъектов, которым разрешено осуществлять страховую деятельность, ограничен, единственно возможный вариант - преобразование в хозяйственное общество (ст. 23 Закона о взаимном страховании). Это повлечет за собой изменение условий страхования, оно будет осуществляться в таком случае уже не на принципах взаимного страхования, а на коммерческой основе.

Рассмотрев особенности правового положения ТСЖ и ОВС, можно отметить, что эти особенности определяются не столько спецификой сущности самого юридического лица, сколько сферой деятельности. Поэтому их сходство с потребительскими кооперативами очевидно. Наиболее серьезным возражением против признания указанных организаций потребительскими кооперативами является отсутствие в них паевых отношений.

Понятие "пай" включает в себя часть имущества кооператива, отражающую размер участия члена кооператива в образовании имущества кооператива. Пай имеет самостоятельную ценность и признается объектом гражданского оборота. Хотя и ТСЖ, и ОВС предполагают внесение участниками разного рода взносов, они используются в процессе деятельности организации и самостоятельной ценностью не обладают. Однако наличие пая, который можно использовать как самостоятельный объект сделок, не является обязательным признаком потребительского кооператива (ст. 116 ГК РФ). Предназначение паевого взноса - удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива. Это назначение прослеживается и у взносов, вносимых в ТСЖ и ОВС.

Относительно ТСЖ специфику можно усмотреть также в отсутствии обязанности участников покрывать убытки организации путем дополнительных взносов и отсутствии у членов права на распределение прибыли ТСЖ. Поэтому представляется весьма интересным предложение выделить в качестве самостоятельной организационно-правовой формы юридических лиц некоммерческое товарищество, разновидностью которого наряду с садовыми и огородническими товариществами будет и ТСЖ. Разграничение товариществ на предпринимательские и некоммерческие существует в ряде стран, в том числе на Украине (ст. ст. 84, 85 ГК Украины).

Есть ли в законодательстве какие-либо ограничения, касающиеся статуса лиц, которые могут быть членами ТСЖ? Каковы особенности членства организаций в ТСЖ? Может ли юридическое лицо быть включено в состав правления?

В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственников помещений в МКД на основании их заявлений о вступлении в товарищество. Таким образом, жилищное законодательство не делает различий между собственниками помещений - физическими и юридическими лицами. Более того, из приведенной формулировки видно, что членом ТСЖ может стать собственник как жилого, так и нежилого помещения. На это обратили внимание ФАС УО (Постановление от 19.01.2010 № Ф09-11095/09-С5 ) и ФАС СКО (Постановление от 04.08.2010 № А53-25409/2009 ). Главное, что товарищество создается в МКД, который представляет собой совокупность двух или более квартир . Соответственно, для управления зданием, состоящим из нежилых помещений (и, например, одного жилого помещения - квартиры), ТСЖ не создается. Подчеркнем, что устав товарищества должен соответствовать закону (в частности, ЖК РФ), следовательно, он не может содержать запрета на вступление в ТСЖ юридических лиц (такое положение нарушает законные права собственников помещений).

Не исключена ситуация, когда одна организация владеет на праве собственности помещениями в МКД площадью, превышающей 50% общей площади помещений в доме. Поскольку для создания ТСЖ достаточно голосов такой организации, ее мнение будет ключевым, однако обойти процедуру, предусмотренную законом (проведение общего собрания собственников помещений и голосование по вопросам повестки), нельзя. Сказанное справедливо и для случая, когда одной компании принадлежат все помещения в МКД. То есть просто издать внутренний приказ о порядке управления домом недостаточно (протокол общего собрания с решением о выборе способа управления необходим в силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ , а с решением о создании ТСЖ и утверждении его устава - как минимум для регистрации ТСЖ как юридического лица).

К сведению (по ширине текста)

В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. Подчеркнем: собственников (во множественном числе) и совместного управления. Однако запрет на создание ТСЖ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному лицу, в ЖК РФ отсутствует. Кстати, ранее ТСЖ могло быть образовано при объединении как минимум двух домовладельцев (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»), за исключением случая создания ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме.

Теперь же следует исходить из того, является ли МКД как объект права единым зданием или совокупностью помещений. Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 , собственник всех помещений в здании вправе обратиться с заявлением к органу, осуществляющему госрегистрацию прав, и избрать правовой режим здания как единого объекта. После такой регистрации прекращается его право собственности на отдельные помещения. Значит, в этом случае здание с юридической точки зрения уже не представляет собой МКД как совокупность двух или более квартир (отсутствуют такие объекты права, как отдельные жилые помещения) и к нему не применяются положения ЖК РФ.

К сведению закончилось

Обратите внимание, что дом, в котором более половины его площади принадлежит публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию), может быть передан в управление только управляющей организации. Такова специальная норма (п. 2 ст. 163 ЖК РФ ), которая имеет приоритет перед общей нормой, разрешающей создавать ТСЖ собственникам помещений в любом доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ ).

Как известно, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ ). Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно (п. 3 ст. 53 ГК РФ ). В частности, от имени ООО действует без доверенности его единоличный исполнительный орган (пп. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» ). Он же представляет интересы общества и совершает сделки, а также выдает доверенности на право представительства от имени общества. Полагаем, что именно единоличный исполнительный орган ООО либо лицо, имеющее специальную доверенность, подписанную данным органом, выступает от имени ООО как собственника помещений в МКД на собраниях собственников помещений, а также на собраниях членов ТСЖ (если ООО вступило в товарищество).

На практике часто обсуждается такой вопрос, как возможность включения юридического лица - собственника помещений в МКД и члена ТСЖ в состав правлениия товарищества. Напомним, что правление ТСЖ является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества и осуществляющим руководство деятельностью ТСЖ (п. 1 , 4 ст. 147 ЖК РФ ). В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Требования к членам правления сформулированы в п. 2 и 3.1 ст. 147 ЖК РФ . Во-первых, правление избирается из числа членов ТСЖ. Во-вторых, членом правления не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, член ревизионной комиссии ТСЖ (остальные ограничения касаются исключительно физических лиц, поэтому в рамках рассматриваемого вопроса неактуальны). Никаких запретов на избрание юридического лица в качестве члена правления ЖК РФ не установлено .

Примечательно, что председатель правления ТСЖ не назван в качестве органа управления товариществом. Жилищный кодекс также не содержит никаких специальных правил, не допускающих выбор юридического лица в качестве председателя.

Представляется, что нельзя смешивать юридическое лицо как председателя правления ТСЖ и физическое лицо, выступающее от имени этого юридического лица. Совершать сделки, подписывать платежные документы - значит совершать физические действия, которые в конечном счете осуществляет гражданин. Однако было бы неправильным считать, что председателем правления ТСЖ является руководитель организации, которой принадлежит помещение в МКД. Председателем правления признается само юридическое лицо, от имени которого выступает его руководитель. В свою очередь, в силу п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления также действует без доверенности от имени ТСЖ. Получается, что юридическое лицо действует без доверенности от имени ТСЖ, а от имени юридического лица также без доверенности действует его руководитель. Поэтому договоры и платежные документы должен подписывать данный гражданин, заверяя их печатью ТСЖ. В договорах же, заключаемых товариществом, в преамбулах должно быть отражено примерно следующее: «ТСЖ «Х» в лице председателя правления ООО «Y», от имени которого на основании устава (либо договора, либо доверенности) действует Иванов И. И.».

В рассмотренной ситуации не приходится говорить о трудовых отношениях между председателем правления и ТСЖ, тем более между ТСЖ и гражданином, представляющим интересы организации - председателя правления (между последними вообще не возникает никаких отношений). Между тем Жилищный кодекс (пп. 11 п. 2 ст. 145 ) допускает установление вознаграждения членам правления (в том числе председателю), опять-таки не упоминая об их статусе (физические или юридические лица). Поэтому, если общее собрание определит размер и порядок выплаты вознаграждения, его суммы поступят в доход организации - члена правления. Никакие обязательства перед бюджетом у ТСЖ в таком случае не возникнут (товарищество не является налоговым агентом юридического лица в данной ситуации).

________________________

См. п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Законодательство знает подобные запреты. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в качестве единоличного исполнительного органа ООО может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного ст. 42 указанного закона.

ЧТО ТАКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 17 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.

С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?

Что такое ТСЖ и зачем оно нужно

пн, 09/01/2012 - 01:04 | управдом

Моя квартира – моя крепость. Этот известный афоризм стал принципом, по которому зачастую строятся отношения собственника квартиры с окружающим его квартиру домом. Отгородившись от окружающих стальными дверями, мы нередко отгораживаемся стеной безразличия от всего, что происходит в наших подъездах, лифтах, домах, дворах. Шагнув за пределы своей квартиры (с любовью своими руками отремонтированной и обставленной), мы попадаем в другой мир – загаженный и не отремонтированный подъезд, исписанный, с прожженными кнопками лифт, неухоженный двор.

Нередко последствия бесхозяйственности приходят в наши квартиры в виде протекающих крыш, негреющих батарей, промерзающих стен, текущих труб и т.д. За много лет под крылом государственных ЖЭКов и ДЭЗов мы привыкли, что есть люди, которые за нас должны думать о проблемах дома, пусть очень плохо, но поддерживать его в не совсем аварийном состоянии. Привыкли мы и к тому, что нас не спрашивают и перед нами не отчитываются за то, что делают с нашим домом.

С принятием Жилищного кодекса РФ к собственникам постепенно приходит осознание того, что вместе с квартирой в доме они приобретают и обязательства по содержанию и ремонту так называемого общего имущества. А после очередного повышения тарифов все больше собственников задаются вопросами – за что я плачу? почему я не вижу результатов деятельности? куда идут мои деньги?

Действующее жилищное законодательство сегодня дает собственникам возможность реально влиять на происходящее в жилищно-коммунальном хозяйстве. И наиболее эффективным способом является ТСЖ (товарищество собственников жилья).

ТСЖ не единственно возможный способ управления, и, конечно, оно не может быть универсальным рецептом «коммунального счастья». Но многие насущные вопросы содержания и ремонта многоквартирного дома позволяет наиболее эффективно решать именно товарищество.

Какие преимущества может дать создание Товарищества собственников жилья?

1. Прежде всего, товарищество – это наиболее эффективный способ объединения собственников в целях обеспечения наилучших содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. Известная пословица – один в поле не воин, как нельзя лучше характеризует возможности отельных собственников влиять на управление и содержание многоквартирного дома.

Товарищество помогает объединить усилия по подержанию и улучшению состояния своего дома. При этом собственники с активной позицией, имеющие возможности и желание, могут выдвинуть свою кандидатуру для избрания в члены правления, ревизионной комиссии и своим участием помогать качественному обслуживанию дома, контролировать его. Те же собственники, которые не имеют возможности постоянно вникать в дела дома, также получают возможность участвовать в управлении, участвуя в ежегодных собраниях, получая отчеты о деятельности, подавая свои предложения.

Не секрет, что как коммерческие управляющие компании, так и коррумпированные – то есть ставящие свой личный интерес наживы выше государственного и социально ориентированного интереса – чиновники заинтересованы препятствовать созданию и успешной деятельности товариществ собственников жилья. Они всячески препятствуют их деятельности – потому что боятся появления силы (в лице правления и ревизионной комиссии), которая начнет реально бороться за права жильцов, требовать качественной работы и отчетности. Они боятся, что при некачественном обслуживании правление ТСЖ расторгнет договор, выгнав нерадивую компанию (более всего на эту роль подходит ДЕЗ). Сделать это при отсутствии ТСЖ гораздо сложнее: это может общее собрание собственников помещений, организация и проведение которого отнимет много сил и средств. Теперь законодатели «надумали», что делать это может некий «совет дома». Но совет – не юридическое лицо. И ДЕЗ или иная управляющая компания никогда не допустит его к реальному контролю своих доходов и расходов по данному дому.

2. Товарищество дает собственникам возможность определять, на что и в каких суммах будут израсходованы средства, собираемые на содержание и ремонт общего имущества. Товарищество обязано проводить ежегодные собрания, устанавливать размер платежей по квартплате, принимать смету доходов и расходов или финансово-хозяйственный план, производить отчет о проделанной работе и по расходованию всех финансовых средств. При этом каждый собственник вправе вносить в правление свои предложения по необходимым работам.

3. Товарищество позволяет собственникам осуществлять контроль за расходованием средств. Он реализуется посредством периодических отчетов правлением и перед собственниками. Ежегодно избранная собственниками ревизионная комиссия проверяет деятельность ТСЖ и представляет акт ревизии общему собранию.

4. Товарищество дает возможность поддерживать надлежащее техническое состояние дома, а также накапливать средства на те или иные работы.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, цель которой – обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества. В отличие от коммерческих организаций товарищество не имеет целью извлечение прибыли . Следовательно, все собираемые средства расходуются им на нужды содержания и ремонта. Для управляющей компании целью является получение прибыли . Следовательно, при отсутствии жесткого контроля со стороны собственников у нее неизбежно возникает «соблазн» получить больше прибыли не за счет качества и объема услуг, а за счет экономии на расходах . Для товарищества принцип «чем меньше потратили на обслуживание дома, тем больше прибыли» - неприменим.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ. И не сразу, но появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома.

5. Развитие энергосберегающих технологий. Товарищество как никто иной заинтересовано добиваться максимальной экономии коммунальных ресурсов. Для этого у ТСЖ используют возможность внедрять передовые технологии.

И это далеко не все преимущества, которые нам может дать объединение собственников.

Три мифа о ТСЖ

Миф 1: При вступлении в ТСЖ придется больше платить

Это неверно, поскольку тарифы на снабжение ресурсами устанавливаются постановлениями правительства Москвы и не могут быть изменены ТСЖ. Что касается размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, то он также устанавливается правительством Москвы. Правда, по закону он может быть изменен решением общего собрания собственников – но… В Москве все еще действует система выделения жилищных субсидий, а для их получения необходимо соблюдать требование применения тарифов, установленных централизованно.

Миф 2: ТСЖ может без ведома жильцов распоряжаться общим имуществом и брать кредиты

И это тоже заблуждение: важнейшие вопросы решаются на общих собраниях собственников жилья, которые принимают непосредственное участие в судьбе дома. Все платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и по уставу могут расходоваться исключительно на содержание дома. К тому же, каждый участник товарищества имеет право получать полную информацию о расходовании средств ТСЖ, в том числе и полученных по кредиту.

Миф 3 (к сожалению): Если создать ТСЖ, государство в первую очередь сделает капремонт

Так должно было быть. Одновременно с программой города по созданию ТСЖ государство заявило цель этой программы: «Ответственному собственнику – отремонтированный дом». Что из этого вышло («хотели как лучше, а получилось как всегда») – см. ниже.

Опыт работы сотен ТСЖ на практике доказал эффективность данного способа управления многоквартирными домами. В условиях формирующегося рынка ЖКХ именно ТСЖ наилучшим образом защищает права и интересы собственников в отношениях с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. А все, что стоит на страже интересов жителей, всегда будет относиться к разряду «перспективных».

Самостоятельно организовав товарищество, «взяв власть в свои руки», «став хозяевами своей судьбы», собственники квартир начинают пристальнее следить за проведением работ, не оставлять без внимания факты брака. Да и в целом, как показывает практика, начинают относиться к своему имуществу бережнее, чем прежде. Поэтому и ремонтные работы в домах с ТСЖ, как правило, проводятся на более высоком уровне.

Один из наиболее эффективных способов реализации и защиты прав жителей многоквартирных домов - самоорганизация, самоуправление. В недавнем прошлом основной формой самоорганизации жителей были домовые комитеты, включавшие как собственников, так и не-собственников жилья. Сегодня государство делает ставку в первую очередь на собственников жилья, считая их наиболее сознательной и ответственной частью населения. В 2007 году разбогатевший при Лужкове город выделил на капремонты миллиарды рублей . Но при этом он открыто признал, что не в состоянии гарантировать, что они не будут разворованы, дойдут до конкретных домов . Государство открыто заявило, что бессильно без помощи самих граждан, без их контроля довести уровень жилищно-коммунального хозяйства до соответствия современным стандартам.

Но эта ситуация имела и оборотную, более жесткую сторону. Много лет мы слышим о реформе ЖКХ. Но пока, помимо регулярного повышения квартплаты, она не затрагивала нас никак. С 2007 года город начал постепенно уходить из жилищно-коммунальной сферы, оставляя жильцов с ней один на один . Он начал перекладывать на нас ответственность за решение проблем в этой сфере. Отныне на каждого собственника жилья легла материальная ответственность не только за личную собственность - квартиру, но и за общественную собственность - а в многоквартирном доме это стены, батареи, лифты, лестницы, коммуникации, крыша и т.д. Кроме того, на нас самих оказалась переложена обязанность контроля за качеством и количеством коммунальных услуг , получаемых нами от тех или иных технико-эксплуатационных организаций.

Тогда же возникла идея «размонополизировать» прежних монополистов управления в сфере ЖКХ - ДЕЗы. Почуяв миллиарды, выделенные на капремонты, ДЕЗы начали теснить коммерческие управляющие компании , агрессивно нацеленные на рынок, обладающие более современной материальной базой. Из ДЕЗов в эти компании «побежали» сотрудники. При этом заговорили об акционировании и самих ДЕЗов. В мае 2008 года ДЕЗы поделили на ГУ ИСы – организации, через которые в районы должны приходить и распределяться бюджетные деньги, и собственно ДЕЗы, нацеленные на получение коммерческой прибыли (другое дело, что в действительности ДЕЗы и ГУ ИСы так и остались тесно слитыми – в целях наиболее «непрозрачного» распределения и расходования субсидий).

Государство не сняло с себя полностью административный контроль за результатами деятельности управляющих организаций в ЖКХ. Но непосредственный, повседневный контроль рублем оно переложило на нас самих. Не захотим контролировать - нам же будет хуже: качество услуг будет ухудшаться, а стоимость их будет беспредельно расти .

Таким образом, город понадеялся на сознательность жителей. И - в соответствии со своими стратегическими установками в сфере ЖКХ, согласно ст. 161 Жилищного кодекса, обязал всех собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из трех способов управления домом :

а) непосредственно собственниками помещений,

б) товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом,

в) управляющей компанией.

Наибольшую эффективность с точки зрения защиты интересов самих жильцов доказала такая форма самоорганизации граждан, как некоммерческая организация Товарищество собственников жилья :

Для управления многоквартирным домом (или несколькими домами – с экономической точки зрения это более выгодно) и контроля за таким управлением,

Для контроля за объемом и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг,

Для влияния на стоимость таких услуг,

Для ведения дополнительной хозяйственной деятельности в целях

увеличения средств, направляемых на содержание и благоустройство жилого многоквартирного дома, и следовательно, в конечном итоге

уменьшения ложащихся на плечи жильцов расходов по его содержанию, а, значит,

снижения квартплаты,

Возможности ТСЖ, до сих пор недооценены населением. Причин этого несколько:

1. Настороженность граждан, отождествляющих ТСЖ в целом с созданными компаниями-застройщиками (выступающими в этом случае как частные управляющие компании) в новостройках ООО «ТСЖ», сопряженными с необоснованным завышением квартплаты.
2. Недостаточная информированность о преимуществах этой формы самоуправления и положительных примерах деятельности ТСЖ.
3. Непонимание экономической выгоды создания ТСЖ.
4. Привычка доверяться монополистам «советских» коммунальных предприятий - ДЕЗам, не заинтересованным в контроле за качеством и количеством оказываемых ими услуг.
5. Неразвитость гражданско-правовых механизмов функционирования ТСЖ, противоречивость законодательной сферы в этой области.

А в домах, где жители уже организовали ТСЖ, результаты их деятельности видны невооруженным глазом:

а)повышается уровень благоустройства, улучшается психологический климат – люди начинают ощущать себя хозяевами не только в своей квартире, но во всем доме;

б) ТСЖ как официальная организация имеет дополнительные возможностиэффективно бороться с проявлениями вандализма;

в) ТСЖ заинтересованы разбираться с должниками;

г) у ТСЖ есть возможность самому выбрать, каким образом в доме будет реализовываться комплекс коммунальных услуг: оно может

- делегировать эту деятельность по своему выбору той или иной управляющей компании (включая и ДЕЗ);

- самостоятельно организовать свой «мини-ДЕЗ» - эксплуатационную службу и нанять управляющего-домоуправа;

д) ТСЖ - это возможность для жильцов работать в своем доме: пригодятся «свои» штатные юрист, экономист, инженер, столяр, электрик, маляры, уборщики, консьержи и т.д.

е) ТСЖ - наиболее эффективный орган контроля за бюджетом дома .

При наличии в доме ТСЖ высшим органом управления домом является общее собрание членов товарищества . Оно может быть созвано по инициативе любого члена товарищества или правления товарищества. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их полномочные представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной, то есть письменной (информация, опрос, голосование). И в том, и в другом случае правомочны решения, принимаемые количеством голосов больше 50% от общего числа. Решения общего собрания большинством голосов являются обязательными для всех членов товарищества – собственников как жилых, так и нежилых помещений.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

Внесение изменений в устав товарищества;

Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (в случае если хозяйственная деятельность ТСЖ содержит коммерческую составляющую, подразумевающую составление сметы доходов и расходов и отчет по такой смете; если же коммерческая составляющая отсутствует, имеет место финансово-хозяйственный план, формируемый в рамках планово-нормативной ставки оплаты коммунальных услуг; т.е. деятельность ТСЖ фактически уподобляется бюджетной организации, получающей бюджетные средства и отчитывающейся за них – в таком случае финансово-хозяйственный план утверждается правлением и предоставляется общему собранию для ознакомления);

Рассмотрение обоснованности жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

Определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Членство в ТСЖ устанавливается на основании заявления о приеме в ТСЖ. Собственник помещения в доме, где образовано ТСЖ, вправе не вступать в ТСЖ, однако в таком случае он обязан подписать с ТСЖ договор об обслуживании - поскольку именно ТСЖрешает вопрос о коммунальном обслуживании дома в целом. В случае если он не подписывает такой договор, действует так называемая «оферта»: обязанность оплачивать коммунальные платежи никто не отменял. Аналогичный договор об обслуживании должны подписывать с ТСЖ и проживающие по договору социального найма. Решения общего собрания ТСЖ, как управляющего органа многоквартирного дома – если они не противоречат законодательству – являются обязательными для всех собственников, нанимателей и арендаторов данного дома .

Также все пользователи нежилых помещений в доме подписывают договор о содержании и ремонте общего имущества .

Вся деятельность ТСЖ, как и любой общественной организации, регулируется Уставом , проект которого предоставляется общему собранию ТСЖ и, после внесения в него уточнений, принимается большинством голосов в очной или заочной форме. Устав должен учитывать все возможные интересы и сферы деятельности ТСЖ.

Текущую деятельность товарищества осуществляет правление , которое избирается общим собранием сроком на 2 года. Уставом может быть предусмотрен порядок введения в правление новых членов, замена членов правления. Правление вправе самостоятельно принимать решения по всем текущим вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных Уставом к компетенции общего собрания.

К функциям правления относятся:

Соблюдение товариществом законодательства и требований устава;

Контроль за своевременным внесением установленных обязательных платежей и дополнительных взносов, если решение о них принято общим собранием;

Составление смет доходов и расходов на год либо финансово-хозяйственного плана и отчетов о финансовой деятельности товарищества (последний предоставляется общему собранию для утверждения);

Финансовое планирование (в случае наличия свободных средств);

Самоуправление домом – обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

Наем работников для обслуживания дома и увольнение их;

Делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность;

Созыв и проведение общих собраний для решения вопросов, находящихся в его компетенции.

Заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества с соблюдением прав и законных интересов всех собственников в доме.

Товарищество заинтересовано в заключении договоров с инженерно-эксплуатационными организациями, составленными с учетом реальных интересов жильцов . Жители домов, не управляемых ТСЖ (или ЖСК), автоматически обязаны соблюдать стереотипный договор, предлагаемый компаниями, ряд пунктов которого чреват дополнительными поборами.

Свои обязанности члены правления могут выполнять за вознаграждение.

Руководство правлением осуществляет председатель . Он избирается членами правления из их состава на срок до 2 лет. В случаях, не требующих, согласно уставу, обязательного одобрения правлением или общим собранием, председатель действует от имени ТСЖ без доверенности.

Для осуществления контроля за деятельностью ТСЖ общее собрание избирает ревизионную комиссию на срок не более 2 лет. Ревизионная комиссия ежегодно проводит ревизию финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключения о ней. Без заключения ревизионной комиссии общее собрание не имеет права утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.

Вся финансовая деятельность правления ТСЖ является прозрачной для его членов.

Во избежание банкротства ТСЖ в уставе четко оговариваются условия, запрещающие председателю или правлению действия, могущие повлечь за собой его финансовый крах.

ТСЖ может быть реорганизовано посредством объединения товариществ или реорганизации в иную организационно-правовую форму (в жилищный или жилищно-строительный кооператив).

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания, а также по решению суда – в случае допущенных грубых нарушений, если они неустранимы.

Таковы некоторые основные положения о Товариществах собственников жилья.

………….

У премьер-министра горбачевских времен Виктора Черномырдина было изречение, получившее широкое распространение: «Хотели как лучше - получилось, как всегда». Новейшая история ТСЖ - подтверждение того, как можно «слоновьими методами» дискредитировать замечательную идею. Как-то раз первому заму мэра, руководителю Комплекса городского хозяйства Бирюкову задали вопрос: «Неужели теперь москвичей будут добровольно-принудительно загонять в ТСЖ?» Он ответил: «Разумеется, нет. Мы просто будет активно приглашать жителей участвовать в программе “Ответственным собственникам – отремонтированный дом”. Задача органов власти всех уровней - работать с жителями по созданию ТСЖ, чтобы к концу 2008 года мы смогли передать отремонтированное жилье собственникам. Создавать ТСЖ надо значительно быстрее того темпа, что мы предлагаем для ремонта ». Вот так последняя фраза перечеркнула предыдущие: по принципу «пятилетку - в четыре года!» возник очередной «аврал». Вообще-то, капитальные ремонты в Москве планировалось провести до 2014 года. Однако, вместо того, чтобы развернуть планомерную широкомасштабную информационно-разъяснительную работу по поводу пользы ТСЖ - а именно об этом говорилось в майском Постановлении, - муниципальные управы, получив это Постановление, с осени развернули кампанию по немедленной , фактически насильственной организации городом ТСЖ . На те муниципальные дома, где неприватизированные квартиры составляли 53% – то есть где город имел «контрольный пакет», без извещения жильцов, без их согласия, без подробной информации, явочным порядком были поданы документы на организацию в них ТСЖ - на основании того, что, по Жилищному кодексу, ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. Поскольку город имел в таких домах большинство квартир - следовательно, у него было и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой. Только в одном Бибирево были оформлены документы на 26 ТСЖ.

Но одновременно «сверху» была спущена установка, что если жители срочно соберут инициативную группу человек из трех-пяти и назовут ее «правление» (безо всяких выборов), тогда дальше власть должна перейти к ним - вместе со всей ответственностью. Если же они не воспользуются данной возможностью, город имеет право назначить в такой дом председателя - из числа сотрудников ДЕЗа-ГУИСа. И тогда все (!) собственники в этом доме обязаны будут исполнять решения такого «виртуального» правления и председателя, который будет действовать, естественно, не в интересах жильцов этого дома, а в интересах представляемой им организации (и своих собственных?), тем самым вольно или невольно способствуя растворению в воздухе львиной доли выделяемых на дом средств… Безответственность и провокационность такого подхода к созданию ТСЖ очевидна. Ведь часто дома, где собственников меньше 50% - с психологической точки зрения наиболее проблемные.

В каких-то домах народ был более готов к ответственности, в каких-то вообще не готов. Так возникли ТСЖ «от жителей», организованные при поддержке города и с его участием, и ТСЖ «без жителей» (впоследствии их обозвали «липовыми»). Но относительно этих, вторых, поначалу власти рассчитывали, что и в них «проснутся» инициативные жители и возьмут власть в свои руки. И в некоторых ТСЖ так и произошло. Остальные – действительно, «липовые» - частично были ликвидированы, частично судьба их до сих пор «покрыта мраком».

К сожалению, до сих пор среди большинства жителей царит «пост-перестроечное» ощущение – что против их воли их никуда загнать не могут. И «совковое» ощущение – что город и дальше будет их опекать. И что привычные ДЕЗы лучше всего нового. А то, что их кровные деньги тратятся бесконтрольно - до них не доходит.

Когда государство объявляет, что имеет законные права действовать определенным образом в интересах граждан, а чиновники, воплощающие это государство, намеренно искажают то, на что рассчитывает в своих действиях государство, гражданам только и остается самоорганизовываться, чтобы отстаивать свои права. Парадокс же заключается в том, что в момент массового создания ТСЖ цель государства в сфере ЖКХ совпала с интересами граждан. Но большинство граждан этого не поняли .

К счастью, и в Москве, и во всей стране существует положительный опыт создания ТСЖ. Их организаторы готовы дать совет, прийти на помощь. Существуют ассоциации ТСЖ . Существуют и квартальные ТСЖ - ведь очевидно, что экономически более выгодны ТСЖ из нескольких домов. Так и политически выгодны объединения нескольких ТСЖ - у них больше возможностей отстаивать свои интересы на всех уровнях власти.

Нынешняя ситуация уникальна . По сути, это вторая и последняя приватизация . Сегодня государство, как всегда противоречиво, но, тем не менее, настойчиво пытается дать нам шанс, памятуя обо всех уроках прошлой приватизации, воспользоваться плодами этой.

В соответствии с законодательством, как некоммерческая организация ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, но при этом не имеет права делить прибыль от нее между членами ТСЖ, а обязано расходовать ее целево - направлять на достижение целей, ради которых оно создано, то есть на повышение благоустройства дома и снижение затрат по его содержанию.

За 1 голос в данном случае считается не 1 человек, а 1 доля в общей площади дома (то есть 1 кв.м). Каждый собственник обладает количеством голосов соответственно % от общей площади дома, занимаемому принадлежащим ему помещением.

Соответственно, город как собственник и член товарищества отвечает за выполнение решений общего собрания нанимателями муниципальных квартир. Одновременно он является гарантом учитывания их прав при решениях общего собрания, а также правления.

Управлять хозяйством жилого дома можно разными способами - доверить все домоуправляющей компании или объединиться в ТСЖ и взять все в свои руки. Разбираемся, зачем создаются ТСЖ, как работают эти организации и какими законами регулируется их деятельность.

Что такое ТСЖ

Из статьи 135 Жилищного кодекса мы узнаем, что собственники квартир сами выбирают, кто и как будет управлять их домом:

☝Если в доме менее 50 квартир, он может управляться собственниками: жильцы напрямую оплачивают счета за газ, свет, воду и прочее компаниям, которые предоставляют такие услуги. В этом случае остается проблемой содержание и ремонт общедомовых территорий - подъездов, лестниц, чердаков и подвалов. Часто жильцы действуют по схеме «моя хата с краю»: потребовать, чтобы нерадивый сосед убрал с лестницы мусор, сложно, привлечь к ответственности «Водоканал» или другую организацию, еще сложнее. Ремонт дома тоже под вопросом: среди 50 квартир всегда найдутся 5-10, которые не смогут этот ремонт оплатить.

✌Также домом может управлять коммерческая организация - ДУК или домоуправляющая компания. Она ведет все хозяйственные дела, следит за качеством коммунальных услуг и своевременным ремонтом. Жители дома оплачивают счета, выставляемые ДУКом, куда обычно входит и комиссия за ее работу. Жильцы могут потребовать отчета о том, куда тратятся деньги.

☝✌ И третий вариант - владельцы квартир объединяются в товарищество собственников жилья или ТСЖ .

Что говорит Жилищный кодекс:

• ТСЖ - некоммерческая организация;
• Вступить в ТСЖ могут только собственники квартир в многоквартирном доме - доме с двумя и более квартирами;
• Задача ТСЖ - управлять домом так, чтобы жильцам было комфортно жить и пользоваться помещениями.

Обычно собственники объединяются в ТСЖ для того, чтобы содержание и обслуживание дома было более «прозрачным»: ТСЖ позволяет четко контролировать поступление и расходование денег.

Что входит в обязанности ТСЖ

ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:

👍 обеспечить дом горячей и холодной водой;

👍 обеспечить отоплением;

👍 обеспечить газом;

👍 обеспечить электричеством;

👍 убирать территорию и следить за вывозом мусора;

👍 поддерживать чистоту в подъездах;

👍 следить за количеством парковочных мест;

👍 вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.

ТСЖ должно быть в курсе всех дел - плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.

Как работает ТСЖ

Участником ТСЖ становится каждый хозяин квартиры, который проголосовал за его создание. Но так как квартир в доме много, все жильцы не могут участвовать в работе организации. Поэтому на общем собрании выбирают членов правления: это жильцы, которые входят в состав учредителей ТСЖ и руководят им. Выбрать членов правления можно общим голосованием. Также можно назначить председателя - главное ответственное лицо будущего ТСЖ. Председателем может выдвинуться любой из членов ТСЖ.

Как только руководящий состав сформировался, оформляется и подписывается Устав. В Уставе прописывают адрес дома, список учредителей, права и обязанности ТСЖ, все важные формальности, связанные с обслуживанием дома. Устав регистрируют в ФНС, копию заверяют у нотариуса.

На поддержание порядка ТСЖ собирает взносы. Сумму устанавливают на собрании: закон не регулирует этот вопрос, жильцы могут определить размеры взносов сами, привлечь бухгалтера, который посчитает, каким бюджетом ТСЖ должно располагать ежегодно. Годовую сумму «разбивают» на ежемесячные или ежеквартальные платежи.

На собраниях собственники сами определяют судьбу своего дома. Собираясь вместе, жители решают, как часто ремонтировать подъезды, нужно ли красить фасад дома и лестницу, стоит ли устанавливать шлагбаум. Участникам ТСЖ не нужно разрешение «сверху» на то, чтобы закупить новые лавочки или оборудовать детскую площадку: они просто голосуют за это на собрании, а потом собирают деньги и нанимают строителей.

Если что-то пошло не так…

Прелесть и одновременно главный недостаток ТСЖ в том, что каждый житель становится ответственным за дом и имущество, ему принадлежащее. Среди активистов могут оказаться юридически неграмотные или некомпетентные люди, действия которых могут навредить дому и его жителям.

Не все жильцы вовремя оплачивают взносы и коммунальные услуги, из-за чего у ТСЖ копятся долги. Так как это некоммерческая организация, собственный капитал ТСЖ обычно очень небольшой - денег на уплату долгов может просто не хватать.

Часто правление ТСЖ отлынивает от своих обязанностей: например, в понедельник отключают воду на две недели, но не оповещают жителей.

По закону вы, как и другие собственники дома, имеете право потребовать от ТСЖ отчета: как, куда и на что были потрачены деньги, какие и с кем заключены договоры и соглашения, как скоро будут выполнены ваши требования. Закон не указывает, как должен выглядеть этот отчет, поэтому председатели могут просто развести руками или не знать, как его составить.

Куда пожаловаться на ТСЖ

1. Непосредственно в правление ТСЖ: написать заявление на имя председателя в двух экземплярах, один оставить у себя.

2. В «Роспотребнадзор».

3. В государственную жилищную инспекцию.

4. В прокуратуру.

дипломная работа

1. Организационно - правовая форма товариществ собственников жилья

Законодатель дает следующее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142 ЖК).

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:

Непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

Реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.

Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений (ст. 36 ЖК).

Жилищный кодекс устанавливает требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.

Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).

Законодатель установил основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.

Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока его деятельности.

Законодатель непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.

Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.

Открытие банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров

банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.

Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов. Но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствует официальной позиции Федеральной налоговой службы, которая была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие счетов"

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной

имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица.

Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо 12 . Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

Анализ правового статуса Центрально банка РФ

Выбор организационно-правовой формы Банка России должен определяться на основе тех требований, которые установлены в Конституции РФ. Критерий независимости, определенный ст...

Анализ стратегии государственной жилищной политики

Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как владельца неприватизированных квартир в таком доме...

Виды и общие понятия хозяйствующих объектов

Типология организаций - это многомерная классификация, представляющая целостную систему типов, объединенных неким общим началом, общей природой, происхождением, общей средой существования, сущностными свойствами...

Некоммерческие организации как субъекты гражданского права

Общая характеристика деятельности ООО "Александрия" и функциональные обязанности помощника юриста

В период с 1 октября по 29 декабря 2008 года, была пройдена практика в фирме «Александрия». Фирма действует на основании Свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также устава фирмы...

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме...

На основании ст. 291 ГК РФ и в соответствии с ней в ЖК РФ помещен целый раздел с названием, аналогичным названию данной статьи. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация...

Право собственности на квартиру

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья. Согласно ст...

Правовое положение товариществ собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников помещений в многоквартирном доме...

Товарищество собственников жилья

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Прежде чем приступить к более детальному анализу управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует определить основные отличия данной некоммерческой организации от ЖСК и ЖК...

Юридические лица как субъекты гражданского права

Хозяйственными товариществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) складочным капиталом Толстой Ю.К. Гражданское право М.: Проспект ТК "Велби" 2013. - С. 103....